房贷按揭升至五成可行吗？

商业银行推出房贷业务，其社会意义在于帮助老百姓实现购房梦。如果房贷按揭比例大幅上升，将剩下多少工薪阶层具备首付能力？

就在各地商业银行纷纷提高房贷按揭成数之际，有媒体报道称，央行拟推新的按揭政策以彻底打压房价，新政策的核心是将购房首付款比例从目前的最低2成，提高到4至5成。


此消息引起舆论哗然，央行有关人士在接受媒体采访时表示，央行并没有发布相关消息，相关说法不过是市场人士的臆测。但也有报道透露，央行确有可能出台相关指导意见，建议商业银行上调部分按揭购房的首付比例至3到4成，但5成的说法有点夸大。据称，央行将于本周邀请多家房地产公司开会，商议“房贷首付”问题。


显而易见，房贷首付提高至5成的传闻，在如今这个价格一直高居不下的房地产市场中非常敏感。至今，政府已多次通过利率杠杆来影响楼市。2004年10月和2006年4月先后两次加息，2005年3月央行取消了房贷优惠利率，5年以上房贷利率已由2004年10月前的5．04％调整为目前的6．39％。可从加息对楼市的调控作用看，远低于政府与老百姓的初衷。拿上月加息来说，不少开发商认为加息对楼市没有太大影响。有开发商称，加息对购房者心理的影响，大于其对房地产市场的实际影响。0．27％的加息幅度，对购房者来说，每月只是增加了几百元的利息支出。


可如果把贷款购房首付比例提高至5成，对楼市无疑是一场不小的“地震”。试想一下，购买一套总价80万元的商品房，公务员、律师、教师等优质客户现在只需首付16万元，而提高至5成就意味着首付40万元。从首付16万元升至40万元，将使多少人推延购房？多少投资性购房需求锐减？开发商岂不是经历市场风云突变。据称，像这种提高首付的“杀手锏”，台湾地区曾经用过。台湾房地产价格经历三轮火爆上涨后上涨了3．8倍，首付比例提高至5成后，楼市持续低迷了13年。


然而，央行若将房贷按揭降至5成，恐怕开发商、商业银行、急欲购房者都不情愿看到，只有买不起房又痛恨房价高企的人或许会鼓掌。开发商不情愿，是因为首付比例提高直接导致购买力下降，市场供需发生逆转；商业银行不情愿，是因为房贷业务萎缩已经导致沪上中资银行消费信贷余额全面下降，房贷比例下降将“雪上加霜”；急欲购房者不情愿，是因为其圆购房梦将不得不推迟，尤其是新婚购房族将“愁眉不展”。


银行业的个人房贷坏账率呈上升趋势，去年3月末，上海中资银行个人住房不良贷款率达0．41％；今年3月末，个人住房不良贷款余额已攀升至16．7亿元，不良贷款率增至0．68％。但个人房贷相对其它贷款业务较安全，且贷款抵押物清晰。降低房贷比例看似降低坏账风险，但对银行来说却是得不偿失。


在银行业存差不断放大的背景下，商业银行肯定不愿意个人房贷业务再因政策因素而缩量。事实上，商业银行一直在尽可能做大房贷业务。上月以来，沪上不少银行调高了中介返点额度。此前业内曾有过不成文的约定，即返点最高不超过5‰。但中行给中介的返点已提高至8‰，原来没有返点的交行也打算跟进。返点额度的提高，表现出商业银行对个人房贷业务势在必争。


其实，房贷按揭成数是否有必要下降，需要从两个角度考虑。其一，若是为了降低商业银行房贷坏账风险，不必由2成急剧提高至5成。不少人认为，目前的房价较高，投资性购房资金链危险也较大，因而银行纷纷把按揭提高至8成潜藏较大风险。如果是为了控制个人住房不良贷款放大风险，房贷比例由8成降至7成即收效颇大。其二，若出于打压房价目的，完全不必简单地从按揭成数“下手”。调控房价的手段还有不少，如对多套购房者征收物业税等，亦可以挤掉楼市中的泡沫。


商业银行推出房贷业务，其社会意义在于帮助老百姓实现购房梦。如果房贷按揭比例升至5成，将剩下多少工薪阶层具备首付能力？房价或许会下降，但房价下降后的5成首付支出，仍可能高于目前房价下的2成首付支出。老百姓因此无缘购房，商品房为高收入者专用，将引发一系列新的经济问题和社会问题。


若房价下降后的5成首付相抵现在的2成首付，房地产市场的跌落也过猛了。那样的话，银行存量房贷不良贷款率肯定急升，整个国民经济都可能受到较大冲击。因而，将房贷按揭降至5成作为打压房价的猛药，其设想过于彻底，受打压的将首先包括银行。(张炜)

来源: 中国经济时报