精明购房族 房贷旧瓶喝出新酒
作者：向赫男 文章来源：金融投资报
对于购房一族而言，现在银行的信用审查的确是更加严格了，但房贷的渠道和方式也越来越广、越来越灵活了。在某家银行办理了按揭后甚至还可以“这山望着那山高”，“跳槽”到另一家银行。市民林先生最近对部分银行的房贷进行了一番“研究”，发现各银行的房贷虽然品种变化不大，但是都增加了新的信贷办法。林先生以自己几年前贷款约50万元购买的房产为例，算了算在不同银行按揭贷款的差别。
三种老方式推陈出新 固定利率房贷
与普遍实行的“随行就市”的法定房贷利率不同，它是借款人在合同期限内以约定的利率偿还银行贷款。目前，光大银行、招商银行、建设银行都推出了固定利率房贷产品，根据期限分为5年（含）以下和5年以上至10年（含）两个期限。
林先生办房贷：假设林先生50万元的房贷为10年期，如果央行每年加息0.25个百分点，浮动利率第10年的利率就要超过8%，而固定利率还是6.12%，10年下来，选择固定利率可节省35000元左右。
林先生心得：预期未来利率上涨可选择固定利率房贷。
双周供
由深圳发展银行推出的“双周供”房贷方式使还款的频率提高了一倍，贷款本金递减的速度加快，供款期缩短，大大节省了利息支出。
林先生办房贷：以前办理的50万元、30年期“月供”房贷，按照6.12%的利率计算，每月需还款3036元，共需支付本金及利息总额593117元。如果改为双周供，则每两周还款1518元，总共支付利息及本金477931元，可缩短还款期5年多，节省利息115186元。
林先生心得：由于供款期缩短所以利息大减，如果希望加快房贷还款速度、缩短还款期限，并且收入较稳定，“双周供”是最“省钱”的房贷产品。
接力贷
“接力贷”由农业银行首推，建设银行、中国银行、中信银行相继跟进。与“双周供”相反的一点是拉长还贷期限，父母与子女一起偿还住房贷款。中信银行还放宽了借款人的年龄条件，如果仍不能满足借款人的需要，还可以采取以年龄较小的其他亲友作为共同借款人的方式，贷款最长年限可以根据孩子的年龄计算。“接力贷”成为一些家庭全家合力贷款买房的轻松方式。
林先生办房贷：林先生的朋友郑先生今年55岁了，孩子刚大学毕业，郑先生想帮孩子按揭买房。关于房子的所有权归自己还是孩子让郑先生犯了难：写孩子的名字吧，以孩子目前的收入肯定无法取得银行贷款，也无力独立负担房贷；写自己的名字吧，孩子就会有依赖，但郑先生是打算在孩子有能力时就及时“放手”的，何况以自己的年龄，银行最多给予10年期贷款，若借款50万元，月还款额5550元，银行会要求自己的月可支配收入达到1万元以上，再则，也没必要将来再履行一次继承手续啊。对银行贷款政策已颇有“研究”的林先生建议郑先生办理了“接力贷”，与孩子共同成为借款人，贷款期限由10年可延长到最长30年，月还款额降到了可以承受的水平。
林先生心得：按照“借款人年龄＋贷款年限≤65”的规定，父母作为借款人可贷年限较短，月还款压力较大，“接力贷”就派上用场了；子女也可以在一段时间内增加父母作为共同借款人，对于目前收入偏低、预期收入增长的年轻人来说，无疑是更易取得银行贷款、取得更多贷款额度、缓解目前压力的好方法。
五个新方法灵活多样 先住房再还贷
如建设银行的“宽限期”还款、招商银行的“入住还款”。借款人在办理一手房贷款业务时，从贷款第一个月开始，到房屋交付入住或与银行约定期满为止的入住准备期内，仅需偿还贷款利息、无需偿还贷款本金。房屋交付入住或约定期满后，借款人再正式开始偿还贷款本息。
目前，采取“等额本息”方式还款的买房人一个月向银行缴纳的贷款利息大致等同于本金，所以，可不要小瞧了“先住房再还贷”省下的钱。该业务适合手上可供支配资金不多的市民，往往在支付了房子的首付款之后，还要装修、买家具。可以让购房者在一定时期内暂缓资金压力、有“喘息”的机会，在入住前重新累积资金，增强购房者的还款能力，而不至于恶性循环。
贷款成数和利率优惠
按照今年出台的房贷新政，对于建筑面积90m2以内的“自住房”，部分银行给予最高8成、30年的贷款，而贷款利率可下浮10%。建设银行推出的“组合利率贷款”产品，购房者在变动的利率环境下，可以选择固定利率与浮动利率组合的多元化利率产品，锁定利息支出。
还贷“自由行”
建设银行提供的“还款自由行”根据不同购房者的收入支出结构，提供灵活的还款时间间隔选择，除可以按月还款外，还可以按双月、按季度等方式。收入预期看涨的借款人特别是年轻人，可选择初期少还、逐渐多还的还款方式。交通银行7月推出的个人贷款分段还款法可提供最多5个还贷阶段，各阶段偿还本金的金额也由个人自定。
招行结构性固定利率房贷可以在利率固定期间分段执行不同的利率标准，如利率固定5年的贷款，可以在贷款前2年固定执行一个利率、后3年执行另外一个不同的利率；固定10年的贷款，可以在前5年执行一个利率，后5年执行另外一个利率。
贷款期限细分档
借款人对贷款期限的选择有了更大的空间。建设银行将个人住房贷款期限和利率细分为1年（含）以内、1年-3年（含）、3年-5年（含）、5年以上共4个档次。工商银行的个人住房贷款期限和利率，也由以前的5年（含）以内和5年以上两个档次，调整为6个月（含）以内、6个月-1年（含）、1年-3年（含）、3年-5年（含）、5年以上共5个档次。
房贷险规定变自选
交行“安居贷”对于购买“自住房”的购房者不强制购买房贷险，客户是否愿意保险、在哪家公司保险以及保费缴付方式等相关住房贷款保险事宜，完全由客户自愿决定。建设银行也部分减免了贷款可能发生的评估费、保险费、相关手续费等，中国银行针对贵宾客户做出了手续费用的减免，工商银行则在去年就先行对其VIP客户进行了费用减免。
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